Thị trường bất động sản 2017 với những thách thức mới
Năm 2017, thị trường bất động sản (TTBĐS) được dự báo sẽ tiếp tục chuyển biến tốt, đặc biệt là phân khúc nhà ở. Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, cú hích được tiếp đà từ năm 2016 thì TTBĐS cũng phải đối mặt với không ít thách thức liên quan tới nguồn vốn và chính sách thuế.
Tại hội thảo “Thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội hướng tới năm 2017” diễn ra sáng 12/1, toàn cảnh TTBĐS nhà ở Hà Nội 2016 được tái hiện qua các tham luận, số liệu báo cáo. Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chỉ ra những cơ hội và thách thức của thị trường nhà ở Hà Nội 2017.
Theo ông Hà, năm 2017, TTBĐS Việt Nam có nhiều thuận lợi để phát triển. Trước hết, tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam năm 2017 tiếp tục được cải thiện sẽ là tiền đề để thị trường nhà ở tăng trưởng tốt. Tại Hà Nội, tốc độ đô thị hóa khiến tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh mẽ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Bởi đây sẽ là tầng lớp chính sở hữu nhà và đầu tư nhà ở.
Trong năm 2017, Luật nhà ở được sửa đổi sẽ giúp các nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam. Việc khối ngoại đổ vốn vào thị trường Việt Nam sẽ tạo ra chuyển biến tích cực cho tất cả các phân khúc, đặc biệt là nhà ở.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng nhận định trong năm 2017, nhà ở tầm trung sẽ thu hút sự chú ý của thị trường. Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán trung bình và thấp sẽ là những phân khúc có cơ hội phát triển mạnh. Phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh thị trường năm 2016 sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2017. Tuy nhiên, ở các dự án cao cấp sẽ có sự phân hóa mạnh giữa những dự án của các CĐT có uy tín, tiềm lực với những dự án được các CĐT “gắn mác” cao cấp trong khi tiềm lực tài chính và khả năng quản trị không thực sự tốt.
Thuận lợi của thị trường nhà ở trong năm 2017 còn đến từ cú hích hạ tầng. Cụ thể, kế hoạch phát triển hạ tầng đô thị mới tại Hà Nội ngày càng đồng bộ hơn: đường cao tốc, các tuyến giao thông liên vùng, metro sẽ tạo ra cơ hội rất lớn để đầu tư BĐS. Giao thông ngày càng thông thoáng là cơ hội lớn để thị trường BĐS phát triển, cả trong trung hạn và dài hạn.
Tuy nhiên, cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, TTBĐS nhà ở năm 2017 sẽ phải đổi mặt với nhiều thách thức. Từ ngày 1/1/2017, tín dụng BĐS sẽ được kiểm soát chặt chẽ theo đúng lộ trình của Thông tư 06/2016/TT-NHNN (thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước). Thông tư này sẽ nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% và hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Đây sẽ là thách thức lớn của thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung bởi nguồn vốn tín dụng có vai trò quyết định trong sự phát triển của thị trường với ước tính cơ cấu vốn chiếm 70-80% giá trị.
Ông Hà cũng cho rằng, một trong những thách thức khác thị trường BĐS nhà ở 2017 phải đối mặt là vấn đề đánh thuế căn nhà thứ 2. Mặc dù quy định đánh thuế sở hữu nhà thứ 2, thứ 3 trở đi mới chỉ là định hướng nhưng trong tương lai việc đánh thuế này là tất yếu và nhiều nước trên thế giới đã thực hiện từ lâu. Đáng chú ý, ngoài đánh thuế căn nhà thứ 2, nhiều chuyên gia khuyến cáo phải tăng thuế nhà đất đối với các khu vực đô thị, các thành phố lớn vì người dân ở đây được hưởng các hạ tầng đồng bộ, hiện đại hơn khu vực nông thôn. Việc đánh thuế cao nhằm mang đến nguồn thu để tái đầu tư công trình ngay tại đó và san sẻ cho các khu vực thiệt thòi khác. Tuy nhiên, các chính sách về thuế được cho là sẽ trở thành rào cản cho sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở.
Thực trạng lệch pha cung-cầu, BĐS cao cấp lấn lướt trong năm 2016 cũng đe dọa đến sự cân bằng của thị trường trong năm 2017. Tình trạng một số doanh nghiệp BĐS đang được nhận nguồn vốn tín dụng lớn và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) trong năm 2016 cũng là những nhân tố tiềm ẩn yếu tố rủi ro trong năm kế tiếp.
“Ngoài ra, sự bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) cũng sẽ tác động đến thị trường nhà ở 2017. Mỹ có khả năng chưa (hoặc không) phê chuẩn hoặc đàm phán lại hiệp định. Dù diễn biến theo hướng nào, hiệp định TPP chắc chắn sẽ tác động đến sự chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam, chuyển dịch dòng vốn đầu tư và trực tiếp tác động đến thị trường BĐS trong trung và dài hạn. TPP có thể làm thay đổi nguồn cầu tại các phân khúc: BĐS nhà ở cao cấp, khu công nghiệp, văn phòng tại các đô thị lớn…”, ông Hà nhận định.
Tại hội thảo “Thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội hướng tới năm 2017” diễn ra sáng 12/1, toàn cảnh TTBĐS nhà ở Hà Nội 2016 được tái hiện qua các tham luận, số liệu báo cáo. Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chỉ ra những cơ hội và thách thức của thị trường nhà ở Hà Nội 2017.
Theo ông Hà, năm 2017, TTBĐS Việt Nam có nhiều thuận lợi để phát triển. Trước hết, tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam năm 2017 tiếp tục được cải thiện sẽ là tiền đề để thị trường nhà ở tăng trưởng tốt. Tại Hà Nội, tốc độ đô thị hóa khiến tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh mẽ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Bởi đây sẽ là tầng lớp chính sở hữu nhà và đầu tư nhà ở.
Trong năm 2017, Luật nhà ở được sửa đổi sẽ giúp các nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam. Việc khối ngoại đổ vốn vào thị trường Việt Nam sẽ tạo ra chuyển biến tích cực cho tất cả các phân khúc, đặc biệt là nhà ở.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng nhận định trong năm 2017, nhà ở tầm trung sẽ thu hút sự chú ý của thị trường. Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán trung bình và thấp sẽ là những phân khúc có cơ hội phát triển mạnh. Phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh thị trường năm 2016 sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2017. Tuy nhiên, ở các dự án cao cấp sẽ có sự phân hóa mạnh giữa những dự án của các CĐT có uy tín, tiềm lực với những dự án được các CĐT “gắn mác” cao cấp trong khi tiềm lực tài chính và khả năng quản trị không thực sự tốt.
Thuận lợi của thị trường nhà ở trong năm 2017 còn đến từ cú hích hạ tầng. Cụ thể, kế hoạch phát triển hạ tầng đô thị mới tại Hà Nội ngày càng đồng bộ hơn: đường cao tốc, các tuyến giao thông liên vùng, metro sẽ tạo ra cơ hội rất lớn để đầu tư BĐS. Giao thông ngày càng thông thoáng là cơ hội lớn để thị trường BĐS phát triển, cả trong trung hạn và dài hạn.
Tuy nhiên, cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, TTBĐS nhà ở năm 2017 sẽ phải đổi mặt với nhiều thách thức. Từ ngày 1/1/2017, tín dụng BĐS sẽ được kiểm soát chặt chẽ theo đúng lộ trình của Thông tư 06/2016/TT-NHNN (thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước). Thông tư này sẽ nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% và hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Đây sẽ là thách thức lớn của thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung bởi nguồn vốn tín dụng có vai trò quyết định trong sự phát triển của thị trường với ước tính cơ cấu vốn chiếm 70-80% giá trị.
Ông Hà cũng cho rằng, một trong những thách thức khác thị trường BĐS nhà ở 2017 phải đối mặt là vấn đề đánh thuế căn nhà thứ 2. Mặc dù quy định đánh thuế sở hữu nhà thứ 2, thứ 3 trở đi mới chỉ là định hướng nhưng trong tương lai việc đánh thuế này là tất yếu và nhiều nước trên thế giới đã thực hiện từ lâu. Đáng chú ý, ngoài đánh thuế căn nhà thứ 2, nhiều chuyên gia khuyến cáo phải tăng thuế nhà đất đối với các khu vực đô thị, các thành phố lớn vì người dân ở đây được hưởng các hạ tầng đồng bộ, hiện đại hơn khu vực nông thôn. Việc đánh thuế cao nhằm mang đến nguồn thu để tái đầu tư công trình ngay tại đó và san sẻ cho các khu vực thiệt thòi khác. Tuy nhiên, các chính sách về thuế được cho là sẽ trở thành rào cản cho sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở.
Thực trạng lệch pha cung-cầu, BĐS cao cấp lấn lướt trong năm 2016 cũng đe dọa đến sự cân bằng của thị trường trong năm 2017. Tình trạng một số doanh nghiệp BĐS đang được nhận nguồn vốn tín dụng lớn và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) trong năm 2016 cũng là những nhân tố tiềm ẩn yếu tố rủi ro trong năm kế tiếp.
“Ngoài ra, sự bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) cũng sẽ tác động đến thị trường nhà ở 2017. Mỹ có khả năng chưa (hoặc không) phê chuẩn hoặc đàm phán lại hiệp định. Dù diễn biến theo hướng nào, hiệp định TPP chắc chắn sẽ tác động đến sự chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam, chuyển dịch dòng vốn đầu tư và trực tiếp tác động đến thị trường BĐS trong trung và dài hạn. TPP có thể làm thay đổi nguồn cầu tại các phân khúc: BĐS nhà ở cao cấp, khu công nghiệp, văn phòng tại các đô thị lớn…”, ông Hà nhận định.
